원룸이 제법 돈이 된다고 한다.
일단 건축하고 나면 월 고정수입이 들어오는 것이므로 퇴직 후 등을 대비하여 상식이 필요할 듯.
1) 지하를 안파는게 비용이 덜 먹힌다.
지하를 포함시키는 순간부터 공사비가 1.5배정도 더 들어간다고 보면 되고 지하를 파낼 일이 없으면 바로 빔 박고 건물 올리면 되는 것이므로 공사비가 상대적으로 적게 먹히게 된다.
우선 토지이용계획확인원과 지적도를 가지고 가까운 건축사 사무실에 가서 설계도를 미리 받아 보는 것이 좋을 듯.
2) 공사비 부족할 경우 담보대출
-토지 담보 가능 (시세가 문제이겠지만)
-건물 담보
: 건축허가가 나서 건축을 완료하고 나면 건물준공에 따른 보존등기를 내고서 대출을 받을 수가 있다.
이 대출금으로 공사비 잔금을 치루는 게 정석.
다만 중간에는 미등기건물로 분류가 되어 대출이 안되니 유의해야 하며 건축업자에게 꼭 책임준공에 따른 약정을 받을 것. 건축 막바지 순간에 공사비가 부족해서 공사 중단하는 사례가 많으니 조심해야 한다.
3) 담보대출의 절차
등기는 집합건물로 나며, 건물이 완공되고 나면 개별 원룸 호실별로 토지 지분이 분할이 되고 각 호실당 감정평가를 하게 되며 각 호실마다 평가된 감정금액에 대출비율을 곱하고 여기에 소액임차보호법에 의한
방공제를 하는데, 여기서의 대출비율은 감정가의 60% 정도.
예를 들어 감정가*60%=1억8천일 경우 방이 10개이면 1억6천이 공제가 되어 (서울시 방하나당 1600만원, 광역시 1400만원, 기타시도 1200만원 수준).. 겨우 2천만원 대출이 가능하다고 하네. -_-"
소액임차보호법에 의한 임차인 최우선 변제가 법적으로 보장되어 있기 때문에 금융기관에서도 어쩔수 없이
방공제를 해야 하는 부분이므로 반드시 참고해야 할 듯.
대출 없이 자기돈으로 건축하는 것이 리스크 회피에 최선임이 분명하다.^^
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